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Wirtschaft Ausgabe 17 Advokatur Dr. Herbert Schöpf LL.M.: Immobilienbewertung - ein Blick über die nationalen Grenzen Internationale Immobilienbewertung DR. HERBERT SCHÖPF LL.V, INNSBRUCK KITZBÜHEL In der geschäftlichen Praxis treten vielfäl tige Situationen auf, in denen die Bewertung von Immobilien (Liegen schaften, Liegenschafts anteile, Baurechte, Superädifikate, etc.) erforderlich wird. mierten Be wertungs verfahren (Vergleichswert-, Ertrcgs- wert- und Sachwertverfahren = sog. normierte Verfahren). In Deutschland werden die Immobilienwerte vorrangig nach den in der Wertermitt lungsverordnung (WeriV) geregelten Verfahren ermit telt. Während nach dem Ver gleichswertverfahren die zu bewertenden Immobilien mit oft subjektiv ausgewählten Vergleichsimmobilien (aus gehend von deren Verkaufs preisen und unter Berück sichtigung von bestimmten Zu- und Abschlagsfaktoren) verglichen werden, liegt dem Ertragswertverfahren die Überlegung zugrunde, dass sich der Wert einer Immobilie aus dem Rückschluss zukünf tig erwarteter Erträge ermit teln lässt. Internationale Wert ermittlungsverfahren Das Sachwertverfahren er rechnet wiederrum den Wert einer Immobilie durch Addi tion des Bodenwertes und der um die Alterwertminderung reduzierten Herstellungsko sten baulicher Anlagen. International agierende In vestoren, Immobiliengesell schaften, Projektentwickler udgl. setzen abweichend von den normierten Verfahren vermehrt auf die Anwendung internationaler Wertermitt lungsverfahren. Neben oder ergänzend zu den normierten Verfahren (LGB, WertV) fin den dort Wertermittlungs verfahren Anwendung, deren Bewertungsergebnisse (Im mobilienwert) weitere - für Investoren jedoch entschei dungswesentliche - Bewer tungsfaktoren berücksichti gen. Zu nennen sind etwa das sog. Residualwertverfahren (residual method) und das Barwertverfahren (discounted cash flow method, DCF-Ver- fahren). Das Residualwertver fahren, das insbesondere bei unbebauten oder nur teilweise bebauten Liegenschaften, die einer anderen als der bishe rigen Nutzung zugeführt wer den sollen (z.B. Umwidmung, verändert Objektnutzung) angewendet wird, berück sichtigt den oft wesentlichen Umstand, dass die gegen wärtige Nutzung der Liegen schaft aus Sicht der Markt teilnehmer nicht mehr als die bestmögliche Nutzungs art beurteilt wird, sondern das Bewertungsobjekt „im Umbruch steht“ (property- in-transition). Dieses Bewer tungsverfahren ist vor allem für Projektentwickler eine weitere Entscheidungshilfe und deshalb findet sich di ese Bewertungsmethode auch regelmäßig im Rahmen von Feasibility Studies des zu be urteilenden (Groß-)Projektes wieder. Nach dem ursprüng- hch für die Unternehmens bewertung entwickelten, nun mehr jedoch vermehrt (auch etwa in Deutschland) von Im- mobihengesellschaften ange wendete Barwertverfahren (DCF-Verfahren) wird die ex plizite Trennung von Boden- und Ertragswert der bau lichen Anlagen vermieden. Es wird vielmehr der Birwert (Kapitalwert) einer Immobilie ermittelt und zwar indem die zukünftigen Zahlung-süber- schüsse (cashflow) bestimmt und mit Hilfe der Kapitalkos ten auf den Bewertungsstich tag diskontiert werden. Da bei werden auch zu zahlende Steuern (Körper- oder Ein kommenssteuer) berücksich tigt. Bei diesem ertragsorien tierten Bewertungsverfahren wird so der zukünftige, in Geldeinheiten bewertete, Nut zen einer Immobilie au: den Bewertungsstichtag abgezinst. Diese Metnode ist um einiges flexibler als die klassischen Ertragswertverfahren (LBG, WertV): weil etwa auch Ri siken und Wachstumspotenzi ale im Kapitalfluss vereinfacht abgebilcet werden können. Die Berücksichtigung inter nationaler Standards für die Bewertung von Immobilien ist heute Stand der (Bewer- tungs-) Technik. Kitzbühel | So stellen etwa die Veräußerung oder der An kauf einer Immobilie, sei es bloß klassisch oder im Rah men von „Sale and Lease Back-Transaktionen“ und ge- Auseinanderset- zungen ebenso Bewertungs anlässe dar, wie solche im Rahmen von Immobilienfi nanzierungen, Portfoliobewer tungen von Immobilien fonds, Werthaltigkeitsprüfungen von Immobilien im Rahmen des Jahresabschlusses und für richtliche steuerliche Zwecke (z.B. Be urteilung verdeckter Gewinn ausschüttungen oder verbo tener Einlagenrückgewähr Immobilientransakti- bei onen mit Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft). Diese unterschiedlichen Be wertungsanlässe verfolgen je weils einen bestimmten Be wertungszweck und bestimmt letzterer, gemeinsam mit dem Bewertungsgegenstand, die Wahl des Bewertungs verfahrens. In Österreich er folgt die Immobilienbewer tung fast ausschließlich nach den im Liegenschaftsbe wertungsgesetz (LBG) nor- Advokatur Dr. Herbert Schöpf LL.M. Rechtsanwalt-GmbH Arkadenhof • Innsbruck Bichlstraße 22 • Kitzbühel Tel. 0043/(0)5356 / 639270 advokatur^dr-schoepf.at
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