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c. :t lt JEU LU All 14 Wirtschaft Ausgate22 Advokatur Dr. Herbert Schöpf LL.M.: Das Baurecht als Alternative zur Stekulationsstener Spekulationssteuer - Alternative Baurecht DR. HERBERT SCHÖPF LLM. NNS8RUCK KITZBÜHEL Unter einem Baurecht versteht man das ding- liche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Boden- fläche ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht entsteht als solches erst durch die bücherliche Eintragung als Last des (Baurechts-)Grund- stückes. Kitzbühel 1 Das Baurecht kann entgeltlich oder unent- geltlich eingeräumt werden. Der Bauzins, das Nutzungs- entgelt für die (entgeltliche) Baurechtseinräumung, stellt beim Baurechtsgeber (Grund- eigentümer) steuerbares Ein- kommen dar. Nach dem Ein- kommenssteuergesetz sind Spekulationsgeschäfte Veräu- ßerungsgeschäfte hinsichtlich Grundstücken und anderen Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als io Jahre beträgt (im Falle einer beschleunigten Abschreibung auch 15 Jahre). Baurechtbestellung stellt keine Veräußerung dar Die Bestellung des Baurechtes waw.wko atfT o Ikitz • k zbuebel@voat stellt beim Baurechtsge- ber (Grundeigentümer) aber grundsätzlich keine Veräu- ßerung der Liegenschaft dar, sondern gestaltet sich dieser Vorgang zivilrechtlich als be- fristete Nutzungsüberlasung einer Liegenschaft. Dem- nach erzielt der Baurechtsge- ber (Grundeigentümer) auch keinen (alifällig spekula:ions- steuerpflichtigen) Veriuße- rungserlös, sondern (je nach Vereinbarung) ein einma- liges bzw. periodisch wieder- kehrendes Nutzungsentgelt, nämlich den Bauzins. Dieser Bauzins ist einkommenssteu- erlich entsprechend einem Mietzins zu behandeln; dies gilt auch für die im Rahmen des Baurechtsvertrages vom Bauberechtigten zu zahlenden Wertsicherungsbeiträge. Wird zwischen dem Baurechtsge- ber (Grundeigentümer) und Bauberechtigten (Grundnut- zungsberechtigter) für die Einräumung eines Baurechtes aber eine Einmalzahlung ver- einbart, kann diese beim Bau- rechtsgeber (Grundeigentü- mer) steuerlich entweder eine steuerpflichtige „Mietzinsvo- rauszahlung' ein Entgelt für die Einräumung eines „Miet- rechts" oder ein sog.,, Mie- terdarlehen" darstellen. Im letzteren Falle ergibt sich die Steuerpflicht nach Maßgabe der Verrechnung mit dem vereinbarten Bauzins. Im steuerlichen Sinne stellt die Einräumung eines Bau- rechtes aber dann eine (allen- falls spekulationssteuerpfl ich- tige) Veräußerung dar, wenn der Baurechtsgeber (als z:vil- rechtlicher Grundeigentümer) dem Bauberechtigten (dem zivilrechtlichen Grundnut- zungsberechtigen) das wirt- schaftliche Eigentum am Bau- rechtsgrundstück einräumt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Baurechtsgeber dem Bauberechtigten das Recht des Gebrauches, des Verbrauches, der Veränderung, der Bela- stung sowie das Recht der Ver- äußerung einräumt, weil diese (umfassende) Rechtseinräu- mung sich als positiver Aus- druck einer steuerlich anzu- stellenden, wirtschafflichen Betrachtungsweise des wirt- schaftlichen Eigentums am Baurechtsgrundstück darstellt. Wo kann ein Baurecht eingeräumt werden? Ein Baurecht kann nicht nur an einem unbebauten, son- dern auch an einem bebauten Grundstück eingeräumt wer- den. Zivilrechtlich erfolgt diesfalls eine Trennung des Eigentums am Gebäude vom Eigentum am Grundstück. Der Bauberechtigte erwirbt in diesem Fall das Eigen- tum am Gebäude, während er am Grundstück schlichter Nutzungsberechtigter wird. Wird der Bauberechtigte aber nicht wirtschafflicher Eigen- tümer am Gebäude im oben erwähnten Sinne, liegt auch diesfalls kein spekulations- steuerpflichtiger Veräuße- rungsvorgang vor. Auch für die mit der Einräumung des Baurechtes (bloß) am C-e- bäude verbundene schlichte Nutzungsüberlassung am Grundstück fällt keine Spe- kulationssteuer an. Hat der Baurechtsgeber (Grundeige n- tümer) aber das als Baurecht gegebene Gebäude nicht ein- mal angeschafft, sondern viel- mehr selbst hergestellt, fällt jedenfalls keine Spekulations- steuer an. Baurecht ist Alternative zur Spekulationssteuer Grundeigentümer haben durch die Einräumung eines Baurechtes auf ihrer Liegen- schaft durchaus Möglich- keiten. bereits vor Ablauf der absoluten io-jährigen (bzw. im Falle einer bes chleu- nigten Abschreibung 1 5 -jä17- rigen) Spekulationsfrist diese Liegenschaften einer Ver- wertung zuzuführen. Das dem Bauberechtigten einge- räumte Baurecht kann darü- ber hinaus auch mit einem Kaufrecht des Bauberech- tigten verbunden werden. Die rechtlichen Gestaltungsmög- lichkeiten sind vielschich- tig; die Baurechtseinräumung stellt gegenüber dem Liegen- schaftsverkauf daher auch spekulationssteuerrechtlich eine echte Alternative dar. P.R Advokatur Dr. Herbert SchöpfLLM. Rechtsanwalt-GmbH Arkadenhof. Innsbruck Bichi straße 22 • Kitzbü hei
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